こんばんは、ヤギ仙人です🐐。都心のマンションは相変わらず高騰が続いています。表面利回りの低下で不動産投資は分岐点を迎えているのではないでしょうか？ 今後の状況を踏まえ、不動産投資の新たな方向性を模索しました。
マンション価格高騰で不動産投資は風前の灯
まずはこちらの記事をご覧下さい。
＜日経＞ 新築マンション、24都道府県で年収の10倍超に 「１馬力」では買えず（12月8日）
全国の過半に当たる24の都道府県で新築マンションの価格が年収の10倍を超えたという内容です。東京都にいたっては17倍以上と新築マンションの購入は共働きでも相当難しくなってきました。
しかも、建築コストや地価の上昇で新築マンションの価格は今後も下降する気配を見せていません。価格の上昇は当然 中古マンションにも及んでいますから、マイホームは夢のまた夢といった状況ですね。
マイホームの夢とともに危機的状況にあるのが不動産投資です。通常、不動産投資は銀行からお金を借りて物件を購入することでレバレッジをかけます。家賃と銀行金利の差が儲けの源泉で、これをイールドギャップと言います。
・イールドギャップ ＝ 投資利回り ー 長期金利
現在はマンション価格高騰で投資利回りが下がり、長期金利が上昇している状態です。先日参加した投資用マンション専業の不動産会社の説明会では、ついにイールドギャップはマイナスになっていました。これはつまり、お金を借りて投資用マンションを購入するスキームが崩壊したことを意味します。
不動産投資の新たな方向性は？
物件価格は低下せず、長期金利は上昇する。このような状況の中でも成立する不動産投資はあるのでしょうか？ 現状考えられる３つの方向性を挙げてみます。
❶ リースバック物件
リースバックとは、自宅などの不動産を不動産会社に売却して家賃を払って住み続ける方法です。今までは企業を中心に活用されていましたが、最近は個人のお宅でも利用されて来ています。銀行の融資はつけられませんが、地方なら一軒家を500万円程度で購入できて表面利回りは7〜8%です。但し、家賃の未払いなど問題も発生しているようです。
❷ 木造アパートの一棟買い
地方の木造アパートの一棟買いは建築費高騰の影響を受けにくく成立する可能性があります。人口100万人以上の地方都市でなら安定した賃貸需要が見込めます。業者でいうと、(株)アイケンジャパンは木造アパートに強みを持つディベロッパーです。住みやすい設計で入居率が高く、提携ローンも豊富で資金の心配もありません。
❸ 住居以外の不動産
東京でも住居以外の不動産への投資なら成立します。例えば、以前取り上げた「トランクルーム投資」。店舗の営業権を分割して所有するプランなら、150万円前後の投資額で8%の実質利回りを確保することが出来ます。ただ、会社によってプランの内容が異なりますので、しっかり見極めて投資する必要があります。
変化をとらえて臨機応変な対応を
不動産投資を行なっている投資家の多くは、昔儲かった方法を何の疑問もなく続けています。これでは、状況が変わった時に利益を上げることが出来なくなってしまいます。
進化論で有名な英国の生物学者チャールズ・ダーウィンは常々以下のように述べていました。
「最も強い者が生き残るのではなく、最も賢い者が生き残るのでもない。唯一生き残ることが出来るのは、変化できる者である。」
皆さんには、是非 時代の変化を的確にとらえて臨機応変な対応をしていただきたいと思います。
今回は物件価格と金利が上昇する中で、今後どんな不動産投資が成立するのかを考察しました。他にもアイデアがあればコメントで教えて下さい。ではまた！
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