こんばんは、ヤギ仙人です🐐。最近、不動産価格の高騰で不動産賃貸の利回りが低下しています。そこで注目されるようになったのがトランクルーム投資。不動産投資の変化形ですが、どんなメリットがあるのか実際に投資して検証してみました。
価格の高騰で不動産投資の旨味は激減!?
最近の大都市圏の不動産価格の高騰は凄まじいものがあります。投資用不動産の代表格であるワンルームマンションも東京・大阪で表面利回りが3%台のものばかりです。表面利回りが3%台ということは、銀行金利や税金、諸経費を差し引くと年間50万円程度しか利益が出ない計算になります。
一般的に不動産投資の実質利回りは3〜8%と言われています。ちなみに実質利回りは以下のように算出されます。
・表面利回りー（固定資産税＋諸経費＋管理費）＝実質利回り
物件価格の高騰で表面利回りが下がっているワケですから、不動産に投資する旨みが激減していると言っても過言ではない状態です。
そんな中、実質利回りで8%以上というトランクルーム投資の話題が浮上し、さっそく話を聞いてみることにしました。
今回のトランクルーム投資の仕組み
今回話を聞いたのはトランクルーム事業を展開する(株)UKCorporation。2020年に業界最後発でトランクルーム事業に参入した会社です。トランクルームには、コンテナを活用する屋外型とビルや店舗を使用する屋内型があるのですが、(株)UKCorporationは屋内型が強みの会社のようです。
投資の方法には以下の２つの方法があるそうです。
１つはトランクルームの店舗を丸々運営する「店舗運営プラン」。こちらは実質利回りで15%前後と高い利回りが期待できますが、通常 利用者が一杯になるまでには少し時間がかかります。
もう１つは店舗の営業権を分割して所有する「固定収益プラン」。初期費用が150万円前後で、固定で8%の実質利回りが設定されています。店舗の運営自体は会社が行うことで、投資家に固定の利回りを保証するプランです。
「店舗運営プラン」の方は利用者が埋まるまで諸経費の持ち出しによって赤字になる可能性がありますが、購入初年度はランニング費用を会社が負担してくれる特典があります。
この会社の説明するところによると、トランクルームが必要とされるのは不動産価格の高騰と無関係ではないようです。
不動産価格の高騰により、20年前はもっと広い家を買えていたものが以前より狭い家しか買えなくなりました。とはいえ、持ち物はそんなに簡単には減らせません。家が狭くなった分、足りない15㎡は自宅近くのトランクルームを借りる、とまあこのような話の帰結のようです。
コンテナ中心の屋外型と違って屋内型は温度管理がしやすく、自宅の納戸代わりに使うにはもってこいです。しかも最近は街中の商店街にも空き店舗が増えていて、そこをトランクルームにすれば利用者も通いやすい。この会社が屋内型を強化しているのには、このような理由があったのです。
想定されるリスク要因は？
説明を聞くと、確かに需要はありそうです。利回りも悪くありません。ただ、現段階で以下の３つのリスクが考えられます。
- 両プランとも銀行の融資を受けられた実績がない
- 「店舗運営プラン」は利用者が集まらない可能性がある
- 運営会社のビジネスモデルが成立しなくなる
以上の状況を考慮して、まずは「固定収益プラン」を契約してみることにしました。投資額は店舗によって異なりますが、今回は138万円でした。その最初の賃料は11月下旬に振り込まれましたが、今後も問題なく運用できるのか？ 今後も何か動きがあればお知らせします。
今回は「トランクルーム投資」について説明しました。ではまた！
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