こんばんは、ヤギ仙人です🐐。きょうは「ものぐさ投資番外編」として最近聞いた不動産に関する面白いお話が出来ればと思います。本来、このブログは株などのペーパーアセットによる資産形成をテーマにしていますが、皆さんの住む家にも関係するお話なので是非お聞き下さい。
東京の不動産価格は加熱に拍車
先日、実物資産投資の勉強会で不動産会社さんからワンルームマンションの提案がありました。東京・大阪で比較的程度の良い物件が６件ほど提案されたのですが、そのどれもが表面利回り3%台だったんです。これがどういうことかお分かりいただけるでしょうか？
ワンルームマンション投資というのは、基本的に銀行からお金を借りて行う場合が多いのです。その際の利益率は、表面利回りから管理費や修繕積立金等の諸費用を引いて、最終的に銀行の借入金利を差し引くことで計算します。借入金利は銀行にもよりますが1%台後半が一般的ですから、仮に表面利回り3.5%、諸経費1.2%、借入金利1.8%とすると、
マンション投資の利益率 ＝ 表面利回り3.5%ー諸経費1.2%ー借入金利1.8% ＝ 0.5%
ということになります。2,000万円のワンルームを買って貸し出したとしても、年間で10万円ほどしか利益が出ない計算になります。これでは、わざわざ銀行からお金を借りるのも躊躇してしまいますよね。それだけ物件自体の価格が高騰しているということです。
値上がりは地方都市へも波及
都心のファミリー用の高級物件はさらにその傾向が著しいようです。
この間ネットで見つけた広尾の3LDKの高級マンションは、築11年で値段がなんと5億4,600万円！現状、賃借人がいらっしゃるようで、その方の支払う家賃で計算すると利回りは1.7%とのこと。ここまで来ると、銀行借入を想定しても利益は出ませんので、100%自己資金で買わないと投資の旨みがないと思います。世の中には5億4,600万円を即金で払える人がそれなりにいるのでしょうか？
そんな話を知り合いの不動産業者にしたところ、
「確かにおっしゃる通りで、最近は価格設定の論理が破綻してしまっています。よくわからないから少し高めの値段で売り出すとそれでも売れてしまう。東京の不動産はわれわれの想像を超えてしまっていますよ。」
とのことでした。彼曰く、ワンルームに関しては東京・大阪の次は福岡だそうで、今はそれほどでもないが徐々に価格は上がって行くだろうとのこと。反面、名古屋は人間関係が閉鎖的なこともあり出遅れているそうです。
投資に不可欠な「大きな流れ」の把握
そんな話を聞きながら思ったのが、つくづく投資には「大きな流れ」の把握が欠かせないということです。大きな流れとは、最低でも10年は続くような傾向のことです。不動産に関しては、
世界的に都市部への人口流入は止められない。
というのがそれだと思います。この流れは、人口が爆発的に増えているバングラデシュでも、人口が減っている日本でも、一様に起きている世界的な傾向です。この流れに逆らって投資で儲けることは難しいと思います。
従って、もし皆さんが将来不動産投資で物件を持つ場合には、まずは首都圏を検討して下さい。首都圏以外であれば人口100万人以上の都市に物件を持つことをおススメします。
人口100万人以上の都市は、地方都市でも人口流入が続いています。左の表で言うと、宮城県仙台市までが人口100万人をクリアしています。ここまでであれば、物件を持っていても入居者に苦労することは少ないのではないかと思います。
それにしても、首都圏の不動産の値上がりを見る限り「東京で持ち家を持つのは難しい時代になったなあ」と感じました。これからは首都圏の住人は賃貸を中心に住む場所を考えなければいけない時代なのだと思います。ではまた！
🩷↓ポチッとしてもらえると大変嬉しいです。
にほんブログ村
